Как продать дом купленный в ипотеку

Разница в цене в 1 миллион рублей возникнет при покупке квартиры за 5 миллионов рублей и продаже ее за 6 миллионов рублей.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотечного кредита может стать непосильным бременем, часто приводящим к тому, что вам придется продать купленный дом.

Основанием для продажи квартиры могут быть:

  • Невозможность продолжать выплачивать кредит – это часто происходит, если вы потеряли работу
  • Семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, другие факторы.

Есть закон, разрешающий продажу ипотечной квартиры.

Учитывайте нюансы продажи квартиры, находящейся в ипотеке, при продаже квартиры.

Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно

Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно

Вы купили квартиру по ипотеке, но ваша жизненная ситуация изменилась – и теперь вы предпочли бы избавиться от нее. Мы составили подробное руководство о том, как продать недвижимость с непогашенной ипотекой.

Ипотечные договоры в разных банках различаются, как и реакция на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма для таких сделок не существует.

Найдите лучшую ипотечную программу с помощью Qian.mortgages

Тем не менее, мы выделили общие черты. Сергей Вишняков, директор агентства безопасной недвижимости “Вишня”, помог Qian.Jurnal в этом вопросе.

Владение и сборы

В целом, механизм приобретения ипотечной квартиры выглядит следующим образом

– Покупатель (который позже становится продавцом) решает купить квартиру и обращается в банк за кредитом.

– Банк одобряет кредит и выдает закладную – квартира передается в залог (закладная – это документ, который позволяет банку взыскать кредит в судебном порядке в случае невыполнения обязательств; закладная подтверждает залог банку). Покупатель становится владельцем.

Всякий раз, когда владелец жилья продает квартиру, а ипотечный кредит выплачен не полностью, возникает вопрос о том, как погасить оставшуюся сумму: новый покупатель берет на себя эту ответственность, а предыдущий владелец – текущий.

Первое, что необходимо сделать: пойти в банк

Не только владельцы недвижимости с ипотечными кредитами, но и некоторые агенты по недвижимости начинают искать покупателя, который первым примет жесткое предложение. Это неправильный подход.

Читайте также:
Продажа доли в квартире с детьми

Прежде всего, владелец должен сообщить банку, в котором был взят кредит, о своем намерении продать квартиру. Лучше всего сделать это до подачи уведомления, чтобы понять, осуществим ли вообще план (хотя такое случается редко, банки запрещают сделки с неоплаченными квартирами, поэтому проблема продажи сразу снимается).

Разные кредиторы имеют разные процедуры по перекредитованию ипотеки, поэтому вам следует выяснить, какой отдел вашего банка занимается этим вопросом. Лучше всего прийти в отделение и задать вопросы лично.

Если банк не возражает против продажи закладной, узнайте график подачи заявления и перезаключения договора. Иногда это может занять от полутора до двух месяцев.

Альтернативная сделка занимает слишком много времени – владельцы другой квартиры (той, которую продавец-залогодержатель покупает взамен продаваемой) могут не захотеть ждать, поскольку могут упустить выгоду.

Не спугните покупателей

Если банк не возражает, вы можете начать поиск покупателей. Некоторые продавцы указывают в объявлении, что недвижимость заложена. Это сразу отсеивает многих потенциальных покупателей. Поэтому эффективнее сообщить конкретные условия продажи в телефонном разговоре, чтобы у вас было больше шансов объяснить следующие шаги и понять, готов ли человек к сложной сделке.

Большинство людей считают покупку квартиры в ипотеку рискованной процедурой – проще избежать ее вообще и сразу отказаться от сделки. Если описать всю схему и рассказать подробности, можно убедить покупателя в обратном. В личной беседе процесс убеждения проходит гораздо легче.

На распутье: как перезаключить договор о кредите?

Итак, покупатель найден. Его финансовые возможности и кредитная история будут определять все. Вот три возможных исхода:

Вариант 1: Покупатель также должен получить кредит, поскольку у него недостаточно денег, чтобы сразу полностью погасить покупку. Поскольку у него своя кредитная история и совершенно другой пакет документов, банк проверяет и решает, стоит ли переоформлять ипотеку на нового клиента. Если на этом этапе он не соответствует критериям банка, ему будет отказано – сделка не состоится.

Вариант 2: У покупателя достаточно денег, чтобы погасить долг по кредиту продавца, не беря новый кредит. Стороны обращаются в банк, покупатель вносит деньги, банк освобождает закладную (и закладная переходит к продавцу), сделка регистрируется – весь процесс занимает всего день или два. Иногда процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

Читайте также:
Как подать на алименты в браке и без развода

В обоих случаях риск несет покупатель, который должен выплатить значительную часть долга, а затем ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделка будет завершена, и покупатель получит собственность без каких-либо обременений.

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии – он платежеспособен, его документы в порядке. Ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, или в другом банке по выбору покупателя.

Индивидуальные процентные ставки от крупнейших банков – рассчитайте свою ипотеку с помощью калькулятора Cian.Mortgages

Как только заемщик получает закладную, путь свободен – обременение снято, и можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечный кредит и одновременно берет ипотечный кредит на квартиру, то возникает новое обременение на квартиру.

Не стоит забывать, что, даже пока идет процесс одобрения, необходимо вносить ежемесячные платежи: в противном случае кому-то придется платить пени за просрочку. Если вы посетите банк в начале процесса продажи, уточните, кто, как и когда должен платить.

Кредитный договор должен быть заключен продавцом ранее. Покупатель (приобретающий квартиру в кредит) перед покупкой должен получить одобрение банка на ипотечный кредит.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотечный кредит на покупателя

Поначалу ситуация кажется странной: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но у вас нет на это полномочий. Бывает ли такое? Юридическая необходимость банка: банк является залогодержателем (квартира находится в залоге) и имеет право противодействовать сделке.

Выхода нет: Закон об ипотеке (залоге недвижимости) прямо указывает, что ипотечный заемщик должен договориться с банком о переуступке недвижимости.

Поэтому мы рекомендуем вам связаться с организацией кредиторов до того, как вы объявите о продаже.

За углом: рефинансирование

Другой вариант – рефинансировать ипотеку в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же пакет документов, который он использовал при получении первого кредита на покупку той же квартиры, которую он сейчас продает. Как только банк одобрит его, вы можете приступать к сделке. В то же время вы получаете более выгодную процентную ставку по кредиту (для чего часто и проводится рефинансирование). Но и в этом случае расходы будут следующими: на выдачу кредита, переоформление сделки, страхование и т.д. В общей сложности дополнительные расходы составляют 100 000 рублей.

Читайте также:
Прожиточный минимум изменился

Поэтому, если ваш долг по ипотеке невелик (в пределах 1-2 млн рублей), рассмотрите возможность получения потребительского кредита – вдруг это выгоднее, чем рефинансирование? Затем продавец досрочно погасит ипотеку и продаст квартиру без обременений, а затем погасит потребительский кредит. Другой вариант – занять недостающую сумму погашения у друзей и знакомых. Это самые простые способы продажи закладной.

Зона риска для каждого

Что произойдет, если покупатель выплачивает ежемесячные взносы продавцу, который продолжает выплачивать ипотеку, но квартира переоформляется на имя нового человека?

На самом деле такую схему можно реализовать, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: нельзя регистрировать переход права собственности – в зоне риска окажутся обе стороны. Банк должен переоформить кредит, вернуть закладную и снять обременение, даже если продавец и покупатель – друзья и полностью доверяют друг другу.

Это означает, что сделка не может быть зарегистрирована, а спор не может быть представлен в суде. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, эти бумаги не будут иметь юридической силы. Деятельность, связанная с недвижимостью, должна быть зарегистрирована.

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Владелец может захотеть продать ипотечный кредит, если:

Вам больше не нужна квартира: например, вы переезжаете в другой город или вам нужно жилье побольше;

Вы испытываете финансовые трудности и не в состоянии оплачивать кредит;

Условия ипотеки более выгодные в другом банке;

По другим, субъективным, причинам.

Сделку полностью ведет банк

Владелец продает заложенную недвижимость с согласия банка, который контролирует сделку от начала до конца. Такие сделки менее рискованны, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Существует два типа таких соглашений.

Покупатель берет ипотечный кредит в том же банке, где продавец получил кредит, и выплачивает долг. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств владельца и оформляет переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Во втором случае кредит переоформляется на другое лицо, так что покупатель становится одновременно владельцем недвижимости и ипотечным заемщиком. В сделке рефинансирования участвуют 3 стороны: банк, продавец и покупатель.

Читайте также:
Выплаты при сокращении

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все это зависит от остатка задолженности, целей продавца, условий продажи и, в некоторой степени, от удачи. Не каждый покупатель имеет возможность внести первоначальный взнос, погасить чужой кредит или быть готовым выкупить его на текущих условиях. С развитием программ государственной поддержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования материнского капитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя на вторичную квартиру с обременением бывает непросто. Хорошие шансы есть только при низкой цене. Продавец, которому не терпится продать квартиру после длительной ипотеки, готов снизить цену еще больше, ведь реальная стоимость будет выше, чем выплаченные проценты.

Нельзя сказать, что загруженную квартиру нельзя продать: если вы хотите остаться именно в этом доме или переехать в квартиру с завершенным ремонтом, просто подождите. Если остаток долга небольшой, легче найти покупателя. Чтобы сделать предложение более привлекательным, вы можете самостоятельно погасить часть кредита.

В целом, банки не препятствуют сделке: даже если покупатель не располагает всей суммой, ему может быть предложен кредит или изменена ипотека. Главное, чтобы покупатель соответствовал требованиям банка, а это необходимо выяснить еще до заключения договора. Имущество под обременением уже проверено банком, что позволяет сэкономить время на повторном одобрении заложенного имущества.

Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант для продажи заложенных квартир. Часто используется для первичной и вторичной недвижимости. В этом случае банк участвует в сделке как непосредственный получатель депозита. Фактическая сделка осуществляется продавцом, обычно с помощью профессионального агента по недвижимости.

Такая сделка является своеобразной, так как в ней используются два банковских сейфа.

Льготы:

  • Это самая безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец чувствует себя в безопасности, потому что покупатель уже заплатил банку и ему не грозит исчезновение
  • Покупатель чувствует себя в безопасности, потому что в случае форс-мажора он может взыскать с продавца деньги, уплаченные банку
  • Банк гарантированно выплатит ипотеку и является гарантом сделки.

Преимущества

  • Сроки и даты устанавливаются Банком и/или от имени Банка, так как именно Банк фактически контролирует операцию.
Читайте также:
Что делать, если предложат уволиться?

Способ работы

  • Вы должны получить разрешение банка на продажу заложенного имущества и согласовать остаток с банком.
  • Покупатель должен поместить деньги в два сейфа: первый должен быть предназначен для остатка непогашенной ипотеки продавца, а второй – для остальной части квартиры. Общая стоимость квартиры определяется продавцом.
  • Затем необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральном реестре.
  • После регистрации перехода права собственности залог переходит к покупателю, а деньги в первом сейфе передаются непосредственно банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, а покупатель получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц для снятия обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех вышеперечисленных условий продавец получает доступ ко второму сейфу, в котором находятся оставшиеся в квартире деньги.

Каковы риски?

Как уже говорилось выше, не все решаются на покупку недвижимости с помощью ипотеки. Давайте рассмотрим это более подробно.

Риск для продавца практически отсутствует. Гарантия регистрируется в Росреестре, а это значит, что никто не сможет лишить вас собственности до завершения сделки и снятия залога.

Наибольшему риску подвергаются покупатели. Несколько моментов могут быть оспорены, например, если продавец не договорился с банком. Кроме того, бывают случаи, когда продавец “сбегает” после получения задатка и снятия залога, и получить деньги обратно становится очень сложно. Продавцам может помешать любое количество факторов, помимо их дурных намерений – форс-мажорные обстоятельства, ошибки с документами, проблемы с опекой, болезни или даже смерть могут помешать их планам. В любом случае, вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничать с банком и проверенными риэлторами. Таким образом, от сделки выиграют и покупатель, и продавец.

Право собственности на квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита, принадлежит покупателю. После завершения продажи вы можете получить в Росреестре свидетельство о праве собственности. Тем не менее, этот документ свидетельствует о том, что объект находится в залоге у банка. Наличие такого обременения ограничивает юридические действия и сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) ее нельзя продать, подарить или обменять. Договоры с некоторыми финансовыми учреждениями запрещают регистрацию. Ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет погашен полностью.

Читайте также:
Продажа доли в квартире с детьми

Список документов

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении детей до 14 лет
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости для продажи
  • Технический паспорт на объект недвижимости
  • Свидетельство о регистрации с указанием всех зарегистрированных жильцов – если на момент продажи зарегистрирован только один человек, банк откажет в продаже
  • Справка из управляющей компании о том, что,
  • Нотариально заверенное согласие вашего супруга, если имущество было приобретено во время брака или развода
  • Сертификат оценки имущества
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: