Как сдать квартиру в аренду

У меня пять арендованных квартир. Я получал их по контрактам пожизненного содержания: в течение нескольких лет я ухаживал за пожилыми людьми, покупал им еду и лекарства, а после их смерти сохранял квартиры. Инвестиции в каждую квартиру (только для ухода за пожилым человеком в течение 5-7 лет) составляли от 500 000 до 700 000 фунтов стерлингов.

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Создание квартиры, сдаваемой в аренду, более привлекательной для арендаторов и более доходной.

Какие квартиры в новостройках выгоднее всего сдавать в аренду? Через сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Аренда квартиры – отличная идея или большая ошибка?

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

По данным опроса ЦИАН, большинство московских арендодателей неохотно сдают жилье иностранцам (29%) и арендаторам с домашними животными (28%). Они неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и одиноким родителям (14%). Только 10% арендодателей в столице готовы принять любого арендатора.

Среди наиболее серьезных претензий арендодателей к арендаторам – повторная сдача квартир, снятых жильцами, говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Существенным риском при такой практике является амортизация, а значит, расходы на ремонт ложатся на арендодателя. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартира не может быть сдана в субаренду, рекомендует эксперт.

Юлия Дымова сообщает, что задержки платежей и так называемые “лишние жильцы” – одни из самых распространенных жалоб. Например, они договорились, что в квартире будут жить два человека, но потом с удивлением узнали, что там живут еще несколько человек.

Появление домашних животных “тайком” в съемных квартирах – еще одна проблема. Часто хозяева не хотят видеть животных в своих квартирах, опасаясь запаха, шерсти или повреждений от зубов и когтей. Обычно, если в съемном жилье есть домашние животные, настоятельно рекомендуется оговаривать расширенный депозит, который пойдет на ремонт жилья от повреждений, говорит Юлия Дымова.

Как правильно оформить договор с жильцами

Юридически правильно использовать термин “аренда” при сдаче имущества в аренду организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды.

Читайте также:
Можно ли взыскать долг по расписке?

Правильно говорить об аренде квартиры, если ее арендует человек. Лицо, арендующее квартиру, будет арендодателем, а наниматель – арендатором. В этом случае необходимо заключить договор найма жилого помещения. В Российской Федерации этот процесс регулируется главой 35 Гражданского кодекса.

Но если вы неосознанно заключили договор аренды, вы все равно можете обратиться в суд для восстановления своих прав и уплаты налогов. Неточная формулировка, скорее всего, будет признана технической ошибкой.

Форма не предписана законом, но вы должны следовать общим требованиям гражданского законодательства. Необходимо указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре необходимо указать лицо, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире – это не всегда одни и те же лица.

Можно, например, пустить туда жить студентов, но договориться с их родителями, поскольку они будут отвечать за состояние квартиры и платить за нее.

Срок действия

Статья 683 Гражданского кодекса предусматривает, что максимальный срок действия договора составляет 5 лет. Существует два варианта аренды квартиры:

  • Краткосрочная аренда помещений – до одного года

Его можно продлить позднее. Это означает, что вы можете подписать контракт на 11 месяцев, а затем продлить его.

  • Долгосрочный договор аренды – свыше 1 года

Право собственности по такому договору должно быть ограничено Росреестром, поэтому его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Условия оплаты

В договоре аренды указано, как и когда арендодатель должен вам платить. Вы можете взять наличные, но тогда вам следует написать расписку о получении денег. В результате вы избежите ситуации, когда арендодатель заявит, что он заплатил, но вы забыли это сделать. Это не является оплатой, если у вас нет квитанции.

Вы можете легко отслеживать все платежи, если вы платите с помощью кредитной карты.

Штрафы за просрочку платежей

Когда в договоре не указаны способы расчета неустойки за просрочку, применяется статья 395 Гражданского кодекса – размер процентов определяется ключевой ставкой Центрального банка на момент расчета неустойки.

Арендатор может отказаться платить штраф, и вам, возможно, придется обратиться в суд.

Читайте также:
Как оплатить коммунальные услуги?

Условия оплаты ЖКУ

В контрактах на коммунальные услуги должно быть указано, кто и как оплачивает каждую коммунальную услугу.

Например, арендодатель может взять на себя основные расходы по содержанию дома, а арендаторы оплачивают счета за газ, воду и электричество. Существуют также штрафы за несвоевременную оплату.

Предмет договора

Квартира по данному адресу принадлежит данному гражданину и сдается в аренду. Включите технические характеристики жилья: площадь, этаж, прихожую.

Обеспечительный платеж

Его часто называют депозитом. Это сумма, которую арендаторы выплачивают арендодателю в случае, если они что-то сломали или нарушили договор.

Иногда депозит означает оплату аренды за последний месяц. Но есть риск: арендаторы могут жить до последнего месяца, сломать что-нибудь и уехать, а вам придется требовать с них компенсацию через суд и полицию.

Запишите сумму залога и причины, по которым арендодатель может оставить его себе. Это может быть нарушение договора, испорченная мебель, поврежденное жилье или неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

В законе нет специальных требований, поэтому можно вести переговоры. Владелец помещения может оставить деньги себе, когда бы арендаторы ни расторгли договор. Например, арендатор платит за месяц вперед, чтобы иметь возможность расторгнуть договор в любое время.

Включите условие о том, как расторгается договор. Например, вам необходимо лично встретиться, чтобы проверить состояние квартиры.

Акт приема-передачи

Предусмотрите в договоре обязательство подписывать акт при въезде и выезде арендаторов. Добавьте шаблон к договору.

В самом отчете отметьте всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Предпочтительнее указать общее состояние, а недостатки написать отдельно. Например: “Комната сдается после проведения работ, имеется дефект обоев в комнате, см. приложение – фото 1.
  • Количество мебели и техники (указать их состояние).
  • Другие характеристики квартиры, которые могут быть затронуты жильцами. Например, наличие запертой комнаты с их личными вещами, которую нельзя открыть.

К акту можно приложить фотографии квартиры и ее содержимого. Включите также пункт об уборке. Если жильцы въезжают в чистую квартиру, они должны оставить ее чистой.

Дополнительные условия

Вы также можете добавить в договор пункт о том, что арендаторы несут ответственность за устранение ущерба, нанесенного имуществу соседей в случае затопления или другого ущерба, причиненного ими самими, или что они должны ежегодно оплачивать страхование от затопления и пожара.

Читайте также:
Как быстро закрыть ИП

Как подготовить квартиру к сдаче?

Подготовка квартиры к сдаче

Сначала осмотрите внешний вид квартиры. При необходимости предлагается провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или заменить обои, починить проводку и сантехнику, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных арендаторов следует провести уборку дома. Можно воспользоваться услугами по уборке или сделать это самостоятельно.

Состояние квартиры напрямую влияет на арендную плату и время, необходимое для поиска жильца.

Как сдать квартиру без посредников?

Как сдать квартиру без посредников?

Большинство россиян снимают квартиру, потому что это вынужденная мера. Некоторые люди даже переезжают к родственникам, чтобы освободить немного места из-за финансовых трудностей. Как правило, это неопытные арендодатели. Эта статья не предназначена для профессионалов. Она будет полезна новичкам, которые задумываются о самостоятельной аренде квартиры на длительный срок.

Итак, с чего начать? Аренда квартиры включает в себя несколько этапов, в том числе подготовительные работы, составление договора, показ квартиры, подписание договора и передача ключей. Мы подробно опишем каждый этап.

Шаг 1: Подготовить квартиру.

Прежде всего, необходимо подготовить квартиру к сдаче в аренду. Первое, что нужно сделать, – вывезти все личные вещи. Второе – выполнить косметический ремонт, так как “свежая” квартира будет стоить дороже и сдаваться быстрее. Третье – нужно позаботиться об обстановке: избавиться от мебели, загромождающей квартиру, и привезти недостающие вещи.

Квартира, которую быстро сняли, выглядит полупустой. На кухне следует предусмотреть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный столик, комод, обеденный стол, стулья. В спальне – удобная двуспальная кровать, шкаф, прикроватные тумбочки. Если в квартире три комнаты, то во второй спальне также должна быть односпальная или полутороспальная кровать и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полка для бумаг, книг. Арендаторы придирчиво относятся к ванным комнатам; они хотят, чтобы все выглядело и функционировало должным образом.

Четвертый пункт касается бытовой техники. Обязательно наличие плиты и холодильника. Наличие микроволновой печи, электрического чайника и других приборов не является обязательным; арендатор может решить это сам. Кондиционер является дополнительным преимуществом, если, конечно, речь не идет о жилье класса люкс. Поскольку у нас не бывает длительных периодов жары, многие люди не обращают особого внимания на ее отсутствие.

Читайте также:
Как оплатить коммунальные услуги?

Почти все жильцы хотят иметь Интернет в своей квартире. Провайдер, с которым заключен договор, может не устраивать жильцов. Кроме того, они могут захотеть получить более качественное беспроводное соединение. Поэтому не спешите выбирать провайдера, если в квартире нет доступа в Интернет.

Пятый пункт – подготовка документов. Заранее оплачивайте все счета и коммунальные услуги. Обязательным условием для любого заселяющегося жильца является отсутствие просрочек по платежам. Вам также следует подготовить документы, касающиеся права собственности на квартиру – по крайней мере, до подписания договора потенциальный арендатор захочет убедиться, что квартира сдана в аренду владельцем или поверенным владельца. В последнем случае необходимо наличие доверенности, уполномочивающей третье лицо на заключение договора.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. В случае непредвиденных обстоятельств может пострадать как квартира с имуществом собственника, так и квартира с имуществом соседа. Например, страхование конструкций квартиры на 3 миллиона рублей и страхование гражданской ответственности на 300 тысяч рублей в компании “Ресо Гарантия” обойдется в 7,1 тысячи рублей.

Шаг 2: Написание объявления

Создание объявления и размещение его на специализированных ресурсах – это второй шаг. Большинство объявлений о сдаче квартир в аренду сегодня размещается на электронных носителях. Пользоваться ими проще и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно правильно настроить. Здесь тоже есть свои тонкости. В начале текста необходимо назвать целевую аудиторию. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для одинокого человека, небольшая квартира для двух студентов. Эта информация поможет избежать “бесполезных” звонков. Текстовые объявления лучше всего писать в коммерческом стиле, так они будут понятнее. Четко опишите квартиру, подчеркнув ее преимущества. Если рядом есть метро, напишите “квартира возле того или иного метро”, а если есть парк – “квартира возле парка”.

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, ванной комнаты и коридора. Потенциальные арендаторы могут просмотреть эту информацию и определить, соответствует ли квартира их требованиям и подходит ли она им. Обязательно укажите, установлены ли в квартире новые стеклопакеты и есть ли кондиционер. Вы должны кратко описать обстановку и бытовую технику. Вы также должны указать свои требования. В квартире запрещено иметь домашних животных, а также запрещено курить. В договоре аренды должно быть указано, на какой срок будет сдаваться квартира и есть ли возможность продления.

Читайте также:
Можно ли взыскать долг по расписке?

Текстовая часть не должна быть длиннее 20 предложений. После того как вы указали цену в начале объявления, в конце текста стоит указать, согласны ли вы на переговоры или предложение является окончательным.

Вместе с объявлением необходимо загрузить фотографии квартиры. Рекомендуется ставить их под углом, чтобы сохранить истинный масштаб. Уловки типа “Я сделаю фото, чтобы комната казалась больше” вряд ли сработают, так как все встанет на свои места, когда вы это увидите.

Окончательное решение принимается не за счет художественных навыков фотографа, а за счет просмотра.

Съемка в солнечный день – идеальный вариант, так как само помещение кажется более просторным, а интерьер – эстетически приятным. Не стоит загружать большое количество фотографий. Главное – показать все комнаты, если их несколько, кухню, ванную, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – десять. Этого достаточно, чтобы дать представление о квартире в целом.

Шаг 3: настройка экранов

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, необходимо задать все вопросы и сделать вывод о том, подходит ли вам кандидат. Получив решение, договоритесь о просмотре.

Самое главное на выставках – иметь квартиру в чистоте и порядке. Хотя свежесваренный кофе никогда не помешает.

На показ следует взять с собой документы на право собственности и паспорт. Во-первых, арендаторам понадобится доступ к этим документам. А во-вторых, может случиться так, что они решат сразу подписать договор. Вы можете договориться о сумме залога, и она будет подтверждена распиской.

Однако не стоит торопиться сдавать квартиру в аренду без агента. Необходимо проверить паспортные данные потенциального арендатора и попросить справку о трудоустройстве. Вам понадобится сертификат, чтобы убедиться в их кредитоспособности. Кроме того, в интернете есть сервисы, с помощью которых можно проверить “надежность” арендаторов по их паспорту и номеру мобильного телефона и убедиться, что они не находятся в “черном списке” неплательщиков. В социальных сетях также есть списки, содержание которых вы должны знать. Поэтому, даже если арендатор вам нравится, лучше заплатить задаток и договориться о подписании договора на следующий день или в удобное для вас время.

Читайте также:
Как быстро закрыть ИП

Шаг 4: Подписать контракт

На последнем этапе необходимо подписать контракт. В качестве альтернативы вы можете заполнить его своими пунктами, используя онлайн-форму. Для подписания договора вам понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если один лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать вместе с арендатором в квартире. Важно, чтобы у арендодателя при себе было право собственности на квартиру.

Типовые договоры аренды жилья можно найти здесь – Библиотека документов CIAN.Journal

В процессе заключения договора в бланк договора вносятся паспортные данные, сведения о квартире и срок, на который заключается договор. Росреестр не требует регистрации договоров до истечения 11 месяцев. Для заключения договора, имеющего юридическую силу, это обязательная процедура, если срок больше. Договор может быть продлен максимум на пять лет.

Обычно первый долгосрочный контракт заключается на 11 месяцев, если не согласован более короткий срок.

Важным моментом, на который следует обратить внимание, является оплата. В нем указывается не только текущая ставка арендной платы, но и дата следующего платежа, возможность пересмотра платежей и любые дополнительные платежи. Чаще всего это счет за коммунальные услуги. Здесь необходимо указать, сколько платит арендатор и является ли это фиксированной суммой или расчет производится на основании показаний счетчика. В отношении Интернета следует указать, может ли арендатор сменить провайдера и установить другое оборудование. Согласно существующей практике, стоимость интернет-трафика полностью оплачивается арендатором, но желательно указать это в тексте договора.

В прошлом стационарные телефоны были предметом разногласий между арендодателями и арендаторами. В Интернете полно случаев, когда арендаторы съезжали и оставляли большие счета за междугородние или международные звонки. В век мобильных телефонов стационарная связь не является очень желательным вариантом. Чтобы избежать неприятных споров, телефон также можно отключить.

Депозиты – это еще одна “финансовая точка”. Более подробно о его размере и процедуре возврата. Арендаторы ошибаются, когда думают, что это оплата за последний месяц проживания, так как это не так. Депозиты – это денежные залоги, на основании которых будут вычитаться все выплаты за ущерб, нанесенный квартире или имуществу. После подписания акта приема-передачи вся сумма возвращается, если не было предъявлено никаких претензий (подробнее об этом позже). Если жильцы сломали что-то и не починили сами, например, стиральную машину или холодильник, часть депозита будет вычтена для оплаты ремонта или покупки новой техники. Это также относится к сломанной мебели или другим предметам обстановки и сантехнике. При незначительном ущербе, например, сколах плитки или порванных обоях, арендодатель может вычесть стоимость ремонта.

Читайте также:
Можно ли взыскать долг по расписке?

В договоре укажите, сколько раз вы будете посещать недвижимость и можете ли вы делать это в отсутствие жильцов дома.

Важным пунктом являются условия пользования квартирой. В нем указывается, что квартира сдается только для проживания, могут ли в ней останавливаться другие люди и на какой срок, и что невыполнение условий договора приведет к расторжению договора и, например, к невозврату залога.

Ответственность сторон также может быть прописана в отдельном пункте – “досрочное расторжение договора”. В нем указываются условия, при которых стороны могут расторгнуть договор, и финансовые потери. В договоре также указывается срок освобождения квартиры, если он не продлен на требуемый период. Неплохо включить пункт об уборке или о расходах, если арендаторы не позаботятся об уборке. Это будет стимулировать жильцов оставлять квартиру в хорошем состоянии.

Юристы рекомендуют включить в договор пункт, регулирующий порядок разрешения споров. Другими словами, следует написать, что если стороны не могут “урегулировать” спор, так сказать, по взаимному согласию, то об этом позаботится суд. В принципе, это естественное решение для любого спора, но все же лучше выяснить все заранее. Что, если это поможет решить проблему без санкций властей?

Шаг 5: Свидетельство о передаче права собственности на квартиру

К договору прилагается акт сдачи-приемки. В нем описывается состояние квартиры и указываются любые дефекты. Например, царапина на паркете или пятно на обоях. Составляется опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета. Хорошо бы сфотографировать всю мебель, чтобы потом можно было их сравнить. Конечно, такие нюансы более важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующим оборудованием. “Бабушкины квартиры” не имеют особого смысла для подробного описания. Хотя, снимая старую квартиру, лучше перестраховаться, чем потом жалеть. Комод принадлежал моей прабабушке, но жильцы поставили на него кастрюлю с супом и испортили всю поверхность!

В рамках этого акта арендодатель также должен представить список всей бытовой техники, которую он оставит жильцам, с указанием ее состояния. Акт предусматривает, что в случае потери первоначального вида квартиры или мебели, а также поломки бытовой техники, жильцы компенсируют убытки или производят ремонт самостоятельно. На момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения. Акт записи показаний счетчиков (электричества, воды, газа), чтобы арендатор мог производить соответствующие платежи.

Читайте также:
Как оплатить коммунальные услуги?

Договор составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами: один остается у арендодателя, а другой у арендатора.

Шаг 6: расчеты

Последним шагом является урегулирование. Арендатор передает арендодателю причитающиеся ему деньги, т.е. оговоренный страховой депозит и ежемесячную арендную плату. Арендодатель выдает расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон). Затем арендодатель передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом дочь съехала с квартиры и оставила клопов. Нам пришлось выбросить всю мебель, вызвать органы здравоохранения, чтобы они разобрались с нами, затем снять линолеум и сделать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные расходы за три месяца составили 130 000 евро. Залог за девочку, который был сохранен при ее заселении, составил 4 000 фунтов стерлингов. Эта квартира, впервые арендованная в предыдущем году, принесла в общей сложности ₽221 тыс. за 13 месяцев (арендная плата – ₽17 тыс.), а затем забрала более половины этого дохода. Невероятно разочаровывает.

Это мудрое решение – не сдавать квартиру людям с домашними животными, чтобы в будущем мне не пришлось делать ремонт. Поскольку в одной из квартир когда-то жили молодые люди, соседи постоянно жаловались на шум, поэтому с тех пор я избегаю студентов.

В целом, удобнее всего арендовать квартиру семье со взрослым ребенком. Эти люди с большей вероятностью будут поддерживать себя в чистоте, не допуская пьянства и разврата.

Навещайте ежемесячно

Убедитесь, что у вас есть письменное соглашение с арендатором. Устные договоренности не могут быть доказаны впоследствии. Лучше заключать контракт на срок до года – иначе по закону расторгнуть его будет сложно.

Фото: GettyImages

Требуйте депозит в размере месячной арендной платы. Если жильцы уезжают, Бабичев подчеркивает, что депозит не предназначен для внесения в счет арендной платы за последний месяц. За этот месяц можно многое успеть сделать с квартирой.

Согласуйте арендную плату за квартиру не только с другими собственниками, но и со всеми зарегистрированными в квартире людьми. Самые дотошные арендаторы могут потребовать все подписи на договоре, и будут правы: родственник, не дававший согласия на аренду, но официально зарегистрированный, имеет право пользоваться квартирой и может испортить жизнь жильцам. Убедитесь, что вы оплачиваете счета за коммунальные услуги, и приложите соответствующее заявление, чтобы ваши жильцы не нервничали, когда им напоминают о необходимости оплатить долг или отключают электричество.

Читайте также:
Как быстро закрыть ИП

Агенты по недвижимости настоятельно рекомендуют арендодателям посещать своих арендаторов каждый месяц – например, когда они получают ежемесячный платеж. В противном случае арендаторы могут “халтурить”, и сумма, которую необходимо будет вернуть, во много раз превысит внесенный депозит.

“Владелец арендованного жилья имеет право обратиться в суд, если арендатор краткосрочного договора аренды более двух раз не выполняет свои обязательства по истечении срока, предусмотренного договором аренды. Договор аренды также может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор или граждане, за действия которых он несет ответственность, повредили или разрушили жилое помещение. Третий случай – когда наниматели используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей”, – поясняет Юрий Кашурин.

Встречайтесь офлайн

“Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это пустая трата друга!”. – Бабичев советует. Очень молодые пары, переехавшие от родителей и живущие в одном городе, вряд ли будут снимать квартиру на длительный срок: Если они дерутся, то отправляются домой. Совместное жилье для двух студентов и коллег также может прийти в негодность, и поэтому либо придется полностью съехать, либо вторую комнату впоследствии придется арендовать отдельно, так что квартира фактически становится совместной. Агенты по недвижимости не рекомендуют сдавать жилье жильцам, которые еще не въехали, они начинают навязывать свои правила: что мне не нравится, то и буду делать. Тогда у домовладельцев возникает много проблем с ними. Вам следует остерегаться адвокатов – им очень трудно противостоять. Несмотря на заверения владельцев домашних животных, не существует идеального питомца, который бы не вонял и не царапался.

Семьи с детьми, которым не очень рады начинающие арендодатели, часто являются надежными арендаторами, поскольку становятся “привязанными” к школам и детским садам. Однако ситуация здесь зависит от возраста ребенка и от того, насколько родители заботятся о нем.

Нет спроса на квартиры, которые не ремонтировались десятилетиями, даже несмотря на низкие цены аренды.

По словам Яцевской, не стоит принимать решение после разговора с потенциальным арендатором по телефону. – Нужно встречаться с арендаторами, разговаривать лично. Есть такие владельцы квартир, которые не хотят, чтобы у них были кошки или собаки, а когда они встречаются с кем-то, то уже забывают о животных, потому что они “щелкают”. Затем вы можете встретиться со всеми претендентами и принять решение.

Читайте также:
Как оплатить коммунальные услуги?

По словам агентов по недвижимости, невозможно сразу угадать, что за арендаторы появятся, все становится более или менее ясно через месяц.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: