Налоговый вычет при продаже квартиры пенсионерам

В случае обнаружения таких документов мама могла бы уменьшить свой доход от продажи квартиры на затраты, связанные с ее приобретением.

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

По закону граждане обязаны платить подоходный налог с любого проданного имущества. Это относится и к гражданам пенсионного возраста. В данной статье объясняется, всегда ли продажа имущества облагается налогом и как правильно рассчитать и уплатить НДФЛ.

Правила уплаты налога на продажу квартиры

В случае продажи имущества владелец обязан уплатить подоходный налог – 13 процентов. Если имущество находилось в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения апартаментами

Минимальный период владения – это определенный срок, по истечении которого владелец имеет право продать недвижимость без необходимости платить подоходный налог и подавать декларацию. Даже если ему удастся заработать на сделке миллион рублей (любую сумму), государство не будет предъявлять никаких претензий.

Срок владения квартирой начинает течь с момента регистрации права собственности на нее в Федеральной регистрационной службе. Если квартира получена по наследству, то срок исчисляется с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет отсчитываться с момента регистрации предыдущей квартиры.

В случае продажи недвижимости до истечения минимального срока владелец должен представить налоговый отчет, даже если он воспользовался льготами или у него нет НДФЛ.

Перемены в 2020 году

С 2020 года минимальный срок владения сокращается с пяти до трех лет для некоторых объектов недвижимости, которые могут быть проданы без уплаты налогов. Это относится к квартирам:

Приобретенных до 1 января 2016 года;

Подаренные близким родственником;

Единственная в собственности (то есть у владельца нет других квартир).

В остальных случаях минимальный срок хранения составляет 5 лет.

Вычисление налога от продажи квартиры

Квартира облагается следующим налогом:

Вам нужно знать, сколько составляют налоги. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно узнать на сайте Росреестра), и эта сумма умножается на коэффициент 0,7.

Читайте также:
Как узнать кадастровый номер квартиры?

Сравните официальную стоимость со стоимостью, указанной в договоре с покупателем. Налог уплачивается с большей суммы.

Используйте вычеты, если владелец имеет право на них.

Из оставшейся суммы вычтите 13% – это часть налога на продажу квартиры, принадлежащая государственной казне.

Представьте, что владелец квартиры продал ее за 2 600 000. На 1 января того же года недвижимость была оценена по кадастровой стоимости в 4 000 000 рублей. Налоговая служба умножит эту сумму на 0,7. Получится прибыль в 2 миллиона 800 тысяч рублей. Эта сумма превышает сумму, указанную в договоре, поэтому она будет использована для расчета НДФЛ. После умножения этой цифры на 13,5% сумма налога составит 364 000 рублей.

Как продать квартиру, не заплатив налоги

Если вы удовлетворяете следующим условиям, то при продаже квартиры налог с вас не взимается:

Является вашим единственным жильем и находится в вашей собственности в течение как минимум трех лет;

Собственность приватизирована более трех лет назад;

Квартира получена по наследству или подарена родственниками, срок владения – не менее трех лет;

Имущество, приобретенное после 1 января 2016 года, со сроком владения 5 лет.

В других случаях необходимо заплатить налог в размере 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в некоторых случаях

Рассмотрим подробнее, нужно ли платить налог в отдельных случаях и как это сделать.

Налог с продажи квартиры в долевой собственности

Вы можете избежать уплаты налога на доходы физических лиц, если продадите свою квартиру по акциям. Например, два собственника владеют квартирой в равных долях. Они имеют право продать его не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам купли-продажи. Тогда каждый из них может получить вычет, связанный с имуществом, который покрывает стоимость доли.

Налог на продажу недвижимого имущества путем “передачи”.

Покупатель жилья, приобретающий дом в недостроенном здании, имеет право не дожидаться окончания работ и при необходимости продать недвижимость. В таком случае это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

В обоих случаях ставка подоходного налога при продаже по POA составляет 13%. Налог начисляется только на разницу между первоначальной стоимостью дома (по ДКП) и переуступкой. В случае, когда застройщик покупает жилье за 3 миллиона рублей, а затем продает его за 3,5 миллиона, НДФЛ удерживается только с 500 тысяч рублей. А если вы продаете его по той же цене, что и купили, или ниже, то налог платить не нужно.

Читайте также:
Кассационная жалоба что дальше

Налог при продаже подаренной или полученной по наследству квартиры

При продаже подаренной или унаследованной квартиры необходимо учитывать минимальный срок владения: только по истечении этого срока налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

В случае товаров, полученных в подарок от близкого друга, члена семьи или по наследству, срок составляет три года;

С 1 января 2020 года срок владения односемейными квартирами сократится до трех лет;

Если недвижимость была подарена кем-то другим, вы должны подождать 5 лет, чтобы избежать уплаты налога.

Если владелец не хочет ждать так долго, при продаже квартиры необходимо уплатить подоходный налог с физических лиц и сделать вычеты для уменьшения налогооблагаемой базы.

Как снизить налог на продажу квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

1 млн. рублей имущественного вычета

При покупке или продаже доли собственники могут претендовать на максимальный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Для прочего имущества (автомобили, гаражи) существует ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей и продана за 5,5 миллионов рублей. Вычет будет выглядеть следующим образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

Налог на доходы физических лиц: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Снижение налога на расходы по приобретению

Вместо того чтобы заявить о вычете, продавец имеет право уменьшить свой доход на сумму расходов. Для этого учитываются фактические (документально подтвержденные) затраты, непосредственно связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это выгоднее, чем заявлять вычет.

В одном примере владелец продал дом за 5 миллионов (он купил его за 4,5 миллиона). Расчет налога с продаж будет выглядеть следующим образом:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

Н ДФЛ : 500 000 * 13 % = 65 000.

Получение вычета в размере 260 000 рублей при приобретении другого жилья

Если была продана первая квартира, а затем куплена другая (в том же году), налоговая база рассчитывается по каждому объекту. Это связано с тем, что с точки зрения налогообложения это две разные сделки. Владелец должен будет заплатить подоходный налог с продажи одной недвижимости, а затем может вычесть его из второй.

Читайте также:
Как оформить дарственную на часть квартиры

Таким образом, согласно закону, человек может получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости приобретаемой квартиры, но не более 2 миллионов рублей) один раз в жизни. В течение одного календарного года должны состояться обе сделки (с 1 января по 31 декабря).

Следует ли использовать заниженную оценку в договоре купли-продажи квартиры?

Если в договоре указана реальная цена, то права покупателя защищены.

Уклонение от уплаты налогов – это нарушение закона. Контролирующие органы в последнее время усилили борьбу с договорами, занижающими цены на недвижимость. Согласно статистике, каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице составляется с ценой, не соответствующей действительности, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается “теневой бухгалтерией”. Это делается для того, чтобы уменьшить налоговую базу.

Риэлторы часто советуют использовать хитрость: в договоре прописать более низкую стоимость жилья, а на остальную оговоренную сумму потребовать расписку от владельца. Не рекомендуется ввязываться в какие-либо схемы ухода от налогов. Таким образом, покупатель становится незащищенным перед законом.

Как правильно платить налог при продаже квартиры

Если вы решите не ждать минимального срока и продать свой дом, вам необходимо будет подать декларацию. Это можно сделать на сайте федерального налогового агентства или через личный кабинет на портале государственных услуг.

Правила заполнения Декларации

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ, действующей на 2020 год, и должна содержать

Титульный лист (информация о плательщике: имя, номер НДС, дата рождения и т.д.)

Раздел 1 (КБК, ОКТМО и сумма налога);

Раздел 2 (расчет суммы сбора);

Приложение 1 (доходы);

Приложение 6 (вычеты) ;

Расчеты для Приложения 1.

Образец служит примером того, как заполнить декларацию.

Документы, которые должны быть приложены к декларации

Эти документы приложены к декларации:

Платежных документов, подтверждающих понесенные расходы;

Документы о переводе средств за квартиру;

В некоторых случаях – договор дарения или свидетельство о наследстве.

Для подачи в налоговую службу можно прийти лично в отделение, отправить письмо (включая приложения) или подать в электронном виде через Единый портал госуслуг (с электронной подписью).

Сроки подачи налоговых деклараций и платежей

Читайте также:
Кассационная жалоба что дальше

Декларация должна быть подана в FIR до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости. Если крайний срок приходится на выходной день, учитывается ближайший рабочий день.

Налог, исчисленный с продажи квартиры, должен быть перечислен в государственный бюджет до 15 июля после подачи декларации. Детали счета можно получить в местном налоговом управлении.

Наказанием за неуплату налога в установленный срок является штраф в размере до 20% от неуплаченной суммы. В случае, если рассрочка платежа невозможна по личным обстоятельствам, вы можете обратиться в Федеральную налоговую службу, написав соответствующее заявление.

Существует два минимальных срока владения квартирой – 3 или 5 лет. По истечении этого срока владелец может продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц. Вы можете воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить доход, если не можете ждать. Налоговая декларация IRS должна быть подана независимо от того, была ли получена прибыль от сделки.

Перенос имущественного вычета пенсионерами

До 2012 года, если у пенсионера не было дополнительного дохода, он не мог получить вычет. Однако с 1 января 2012 года в Налоговый кодекс был добавлен специальный порядок переноса остатка вычета для тех, кто получает пенсию.

Однако, согласно пункту 10 статьи 220 Налогового кодекса РФ, пенсионер имеет право перенести остаток имущественных налоговых вычетов “на предыдущие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался остаток имущественных налоговых вычетов, подлежащий переносу”.

Формулировки относительно переноса вычета в налоговом законодательстве и в письмах контролирующих органов довольно сложны и запутаны. Независимо от того, когда был приобретен дом, в большинстве случаев пенсионер может получить вычет (возврат уплаченного налога) за последние 4 календарных года, независимо от того, когда был приобретен дом. Например, в 2021 году он может получить возврат налога за 2020, 2019, 2018 и 2017 годы.

  • Вы не можете заявить о вычете до окончания календарного года, в котором был приобретен дом. Например, если дом был приобретен в 2020 году, вы не можете претендовать на вычет до 2021 года (соответственно, вы можете получить возврат налога за 2020-2017 годы)
  • Вы не можете претендовать на вычет более чем за 4 последних календарных года. Например, в 2021 году вы ни в коем случае не сможете получить возврат налога за 2016 год (“Перенесенный имущественный вычет пенсионеров”).
  • Если у пенсионера не было дохода в календарном году, то погашать нечего. Например, если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работал, он не может получить ничего обратно.
Читайте также:
Как оформить дарственную на часть квартиры

Филатов М. В. вышел на пенсию в 2019 году, однако в 2020 году он купил квартиру. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Филатов должен дождаться окончания календарного года, а в 2021 году подать в налоговую инспекцию документы на возврат налога.

Поскольку в 2020 году Филатов уже был на пенсии (и не получал налогооблагаемого дохода), он сможет вычесть налоговые вычеты за 2019 (ту часть года, когда он еще работал), 2018 и 2017 года.

Пример: В 2019 году Киреева Л.Л. купила квартиру. В конце 2019 и 2020 годов она подала документы в налоговую инспекцию и получила часть имущественного налогового вычета (ей вернули налог, уплаченный в 2019 и 2020 годах).

Киреева выйдет на пенсию в 2021 году. Таким образом, после выхода на пенсию в 2021 году. Киреева может воспользоваться своим правом на перенос вычета и вернуть налог, уплаченный за последние четыре года (2020, 2019, 2018 и 2017).

Поскольку вы уже получили вычет за 2019 и 2020 годы, вы можете заявить вычет только за 2018 и 2017 годы. Кроме того, в конце 2021 года (в 2022 году) вы сможете потребовать возврата налога за 2021 год (период, в течение которого вы работали).

Более подробно процесс передачи вычета пенсионерами рассмотрен в статье Передача имущественного вычета пенсионерами.

При переносе вычетов декларации подаются в обратном порядке. Если вычет переносится на 2020-2017 годы, то декларации подаются в следующем порядке: 2020 год, 2019 год (который переносит остатки вычета с 2020 года), 2018 год (который переносит остатки вычета с 2019 года) и так далее.

Квартира куплена на пенсии

Если квартира была приобретена на пенсию, то год, в котором была совершена сделка, является тем же “налоговым периодом, в котором возникло сальдо перевода”.

В следующем году вы сможете заявить и получить вычет за год покупки дома плюс за три предыдущих года.

Основания: Письма Министерства финансов Российской Федерации от 12 февраля 2015 г. N 03-04-05/6179, от 28 апреля 2012 г. N 03-04-05/7-5777, Федеральной налоговой службы России от 29 августа 2012 г. N ЕД-4-3/14293@.

Читайте также:
Как узнать кадастровый номер квартиры?

Примеры

Вы выходите на пенсию в 2018 году и покупаете квартиру в 2019 году. В 2020 году вы имеете право на вычет за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы. Но в 2019 году вы были на пенсии и не платили НДФЛ, поэтому вы не имеете права на вычет за 2019 год. В 2018 году вы будете иметь вычет за месяцы до выхода на пенсию, а в 2017 и 2016 годах вы будете иметь полный вычет.

Как рассчитать налог при продаже недвижимости

Налог на доходы физических лиц = стоимость дома х 13%.

Стоимость дома – сумма, указанная в договоре купли-продажи, или 70% от стоимости земли, в зависимости от того, что больше.

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена недвижимости, определяемая государством в соответствии с методом массовой оценки жилья в данном регионе. Он учитывает только общие характеристики недвижимости: транспортную доступность, местную инфраструктуру и район.

На сайте Росреестра можно узнать, сколько стоит жилье в кадастровом исчислении.

Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета

Я рассмотрю примеры расчета налога, если одновременно применяются два вычета: при продаже старой квартиры и при покупке новой квартиры. Я буду исходить из того, что унаследованная квартира находилась в собственности моей матери менее трех лет.

Пример 1. Унаследованную квартиру продали за 3 млн рублей В том же году мама купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход — 2 млн рублей.

Если Ваша мама также использует вычет на покупку новой квартиры, максимальный размер вычета по которой составляет 2 млн рублей, то при продаже квартиры ей вообще не придется платить НДФЛ. Однако подача налоговой декларации обязательна, так как именно в этом случае можно получить вычет.

Пример 2. Унаследованная квартира была продана за 7 млн. рублей. Есть документы, подтверждающие, что брат моей матери купил квартиру за 4 миллиона рублей. Когда унаследованная квартира была продана, мама купила новую за 9 миллионов рублей.

Читайте также:
Как узнать кадастровый номер квартиры?

Поскольку существует документальное подтверждение покупки квартиры наследодателем, предпочтительнее учесть стоимость покупки. В этом случае налог придется заплатить с дохода в размере 3 000 000 000 рублей: 7 000 000 000 рублей – 4 000 000 000 рублей.

Вычет на новую квартиру составляет максимум 2 миллиона. Налоговая база при продаже унаследованной квартиры может быть уменьшена на эту сумму. Это означает, что налог придется заплатить с 1 000 000 пенсов: 3 000 000 – 2 000 000 пенсов. Вам придется заплатить 130 000 рублей: 1 000 000 рублей × 13%.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Позвольте мне ответить на первый вопрос. Продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости, если право собственности на объект было зарегистрировано до 1 января 2016 года и объект находился в собственности более трех лет. Если продавец приобрел право собственности на объект после 1.01.2016, то он не обязан платить подоходный налог, если объект находился в собственности пять лет.

Согласно российскому налоговому законодательству, доход от продажи недвижимости, как правило, облагается подоходным налогом с физических лиц. Доход от продажи квартиры освобождается от подоходного налога в зависимости от срока владения недвижимостью.

Для следующих типов квартир налог на продажу не взимается:

  1. Если квартира была получена или приобретена до 01.01.2016 и срок владения квартирой превышает три года;
  2. Если квартира была приобретена после 01.01.2016 по наследству или в дар от близкого родственника, или в порядке приватизации, и срок владения на момент продажи превышает три года;
  3. Если квартира была приобретена после 01.01.2016 по другой сделке (например, купля-продажа), и срок владения на момент продажи превышает пять лет

Во всех остальных случаях при продаже квартиры вам придется заплатить налог в размере 13%. Однако вы имеете право на получение имущественного налогового вычета. Из выручки от продажи квартиры вы можете вычесть сумму расходов, фактически понесенных на покупку квартиры, при условии наличия документов, подтверждающих эти расходы. Если эти расходы не были понесены или отсутствуют подтверждающие документы, выручка от продажи квартиры может быть уменьшена на один миллион рублей. С разницы между суммой выручки от продажи квартиры и суммой имущественного налогового вычета взимается налог в размере 13%.

Читайте также:
Кассационная жалоба что дальше

При строительстве дома вы также имеете право на вычет в размере фактически понесенных расходов, но опять же при наличии подтверждающих документов (квитанции, выписки, денежные переводы и т.д.). Однако вычет не может превышать 2 миллиона рублей, т.е. если вы потратили, например, 8 миллионов рублей на строительство дома, а у вас есть чеки только на 3 миллиона рублей, то вычет в этом случае не может превышать 2 миллиона рублей. Вы не можете получить более 260 000 рублей наличными (2 миллиона рублей x 13%).

Основным условием для получения вычета является наличие у вас налогооблагаемого дохода в размере 13% (например, заработная плата, доход от продажи недвижимости и т.д.). Как пенсионер, вы можете претендовать на налоговый вычет на строительство за предыдущие четыре года. Например, если вы приобрели жилье в собственность в 2017 году, вы можете получить вычет, подав в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ, если у вас есть официальный доход за 2017, 2016, 2015 и 2014 годы. Если в эти годы у вас не было официального дохода, вы не будете иметь права на вычет. Но вы все равно будете иметь на него право и сможете претендовать на него, как только ваш налогооблагаемый доход составит 13%.

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры

Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.

При продаже недвижимого имущества в течение неограниченного времени можно получить имущественный налоговый вычет. Но есть ограничение – максимальный размер вычета составляет 1 миллион рублей, или 250 000 рублей в налоговом периоде.

Для того, чтобы воспользоваться вычетом, налогоплательщик обязан :

Пример: В 2019 году Журавлев А.К. достиг пенсионного возраста, но продолжил работать. В 2020 году он приобрел квартиру стоимостью 3 млн рублей. По окончании 2020 года (в 2021 году) Журавлев А.К. сможет подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации для получения имущественного вычета за 2020, 2019, 2018, 2017 годы (так как он является пенсионером и имеет право на перенос вычета).

Читайте также:
Как оформить дарственную на часть квартиры

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже унаследованной квартиры, заложенной под недвижимость, вы можете воспользоваться налоговым вычетом по расходам на погашение ипотеки (согласно письму Минфина N 03-04-05/58466 от 2 августа 2019 года). Аналогичные правила применяются, если имущество было получено в качестве пожертвования. Однако следует учитывать, что при продаже недвижимости, полученной в дар, не уплачивается НДФЛ, если она была подарена членом семьи (согласно Семейному кодексу, это касается супругов, родителей и детей (усыновителей и усыновленных), дедушек, бабушек и внуков, братьев и сестер, сводных братьев и сестер (т.е. имеющих общих отца или мать).

Кроме того, следует рассмотреть случаи, когда наследники получают в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его долю, и эти наследники впоследствии приобретают оставшееся имущество по договору купли-продажи. Здесь следует учесть, что минимальный предел срока владения недвижимым имуществом для освобождения от НДФЛ в случае, если такое недвижимое имущество приобретено по договору возмещения убытков, составляет пять лет, а не три года. Следовательно, если наследник получил часть квартиры по наследству, а часть по договору купли-продажи и с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на всю квартиру прошло менее пяти лет, то такое лицо должно уплатить НДФЛ пропорционально доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: