Проверка сделок с недвижимостью

В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Как проверить квартиру перед покупкой

При выборе квартиры важны не только местоположение, этажность или вид из окна. Сомнительное прошлое самой недвижимости или ее хозяев после покупки могут доставить больше проблем, чем неровные стены. Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости.

Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить эту информацию, нужно заказать специальный документ — выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Бумажные выписки стоят дороже и готовить их будут дольше. Получить такую выписку можно только в МФЦ или Кадастровой палате.

Заявку на электронную выписку можно отправить на портале Росреестра. Когда выписку подготовят, вы получите файл с документом на электронную почту. Электронную выписку подписывают электронной подписью Росреестра. В любой момент ее подлинность можно проверить.

Также в сторонних сервисах можно заказать отчеты или иные документы на основе выписки из ЕГРН. В таких документах не будет печати Росреестра, но все сведения о недвижимости в них не будут отличаться от сведений в выписке.

Существует несколько видов выписок. В предыдущих статьях мы уже рассказывали, какие выписки могут пригодиться продавцу или покупателю недвижимости. Так, вы можете почитать о расширенной выписке, а также о выписке о переходе прав на объект.

Покупателям квартир в строящихся домах по договору уступки прав требования может пригодиться выписка о зарегистрированных договорах долевого участия.

В ней напишут имена дольщиков, договоры долевого участия (ДДУ) которых зарегистрированы в Росреестре. Вы сможете сравнить номер ДДУ продавца с номером в выписке. А также посмотреть, сколько квартир уже выкуплено. Это поможет оценить, хорошо ли продается жилье в выбранном доме.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

Читайте также:
Пенсия военнослужащим за выслугу лет

На что обратить внимание в выписке:

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как проверить недвижимость перед покупкой

Если вы решили приобрести недвижимость, не обязательно привлекать для этого специалистов: можно все сделать самостоятельно. Для начала нужно полазить по открытым реестрам и базам данных и убедиться в добросовестности продавца, а затем изучить документы на сам объект. Если у вас все-таки есть сомнения, можно предоставить проверку юридической чистоты сделки банку, взяв небольшую ипотеку.

  • На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов.
  • На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
  • На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).
  • На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
  • На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если продавец в браке, во время которого и приобретен объект продажи (исключение – приобретение недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Cупруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
  • На нотариальное согласие экс-супруга на совершение сделки, решение суда или соглашение о разделе имущества – если продавец в разводе и недвижимость была приобретена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад. Если брак расторгнут более трёх лет назад, переживать не о чем (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).
Читайте также:
Какая статья за кражу личных вещей

  • заказать выписку на дом (квартиру) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросить документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (например, договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору);
  • проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Помните: зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только через суд, и то не всегда. Поэтому на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован;
  • актуализировать данные БТИ, чтобы понять, проводились ли перепланировки и переустройства и узаконены ли они – иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы с проверяющими органами;
  • уточнить о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

“При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения”, – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства PwC в России PwC в России Федеральный рейтинг. группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 8 место По выручке 9 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 9 место По количеству юристов × Александр Маслов.

  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
  • убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. “Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления”, – предупреждает ведущий юрист ООО Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × Элита Закиян;
  • проверьте, установлены ли границы земельного участка. “Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам”, – добавляет Закиян.
Читайте также:
Какие документы нужны для приватизации?

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: “жилищное строительство”, “малоэтажное строительство” или “блокированные жилые дома”. Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к “малоэтажному строительству”, дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

  • проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
  • уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
  • изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
  • будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, “пробить” нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.
Читайте также:
Пособия по уходу за ребенком « Пособие. Гуру

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. “Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье”). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Читайте также:
Возможно ли увольнение во время больничного

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Либо брать нотариально заверенное обещание от прошлого собственника о том, что никаких наследников нет. Также можно купить в страховой компании полис на титул: такая страховка компенсирует траты на недвижимость, если вдруг объявятся скрытые наследники.

Читайте также:
Возможно ли увольнение во время больничного

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

Читайте также:
Какая статья за кражу личных вещей

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Читайте также:
Какие документы нужны для приватизации?

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно – реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Читайте также:
Пенсия военнослужащим за выслугу лет

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

  1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
  2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
  3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
  4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
  6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
  7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
  8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
Читайте также:
Пособия по уходу за ребенком « Пособие. Гуру

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: